Box 3: nieuwe regels voor vakantiewoningen en ander vastgoed

Heeft u een vakantiewoning? Dan is het goed om stil te staan bij enkele wijzigingen in box 3. In 2026 zijn er wat veranderingen in de tegenbewijsregeling voor onroerende zaken. Deze wijzigingen gelden niet alleen voor vakantiewoningen, maar voor alle onroerende zaken in box 3. In dit artikel zetten we de belangrijkste wijzigingen voor u op een rij

Fictief of werkelijk rendement?

Voor box 3 kunt u op dit moment kiezen tussen twee manieren van belastingheffing:

belasting op basis van het fictieve rendement;
belasting op basis van het werkelijke rendement via de tegenbewijsregeling.

Voor onroerende zaken in box 3 geldt in 2026 een fictief rendement van 6%. Over dit rendement betaalt u 36% belasting.

Kiest u voor het werkelijke rendement? Dan wordt niet alleen gekeken naar de werkelijke inkomsten, zoals huurinkomsten. Ook waardestijgingen van het pand tellen mee, zelfs als u deze nog niet heeft gerealiseerd. Dit wordt ook wel de vermogensaanwasbelasting genoemd.

Vanaf 2028 geldt voor onroerende zaken een vermogenswinstbelasting. Daarbij wordt pas belasting geheven wanneer een waardestijging daadwerkelijk wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop. Ook onderhoudskosten worden dan naar verwachting aftrekbaar.

Nieuw vanaf 2026: bijtelling voor eigen gebruik

Gebruikt u uw vakantiewoning (deels) zelf? Dan moet u vanaf dit jaar bij de keuze voor het werkelijke rendement, de zogenoemde tegenbewijsregeling, rekening houden met een bijtelling voor eigen gebruik. Deze bijtelling geldt niet alleen voor (vakantie)woningen, maar ook voor andere onroerende zaken.

Deze bijtelling kan op twee manieren worden bepaald:

op basis van de jaarlijkse economische huurwaarde van het pand;
op basis van 5,06% van de WOZ-waarde over de dagen waarop u de onroerende zaak kunt gebruiken.

Over deze bijtelling betaalt u vervolgens belasting in box 3 tegen 36%.

Dagen waarop de woning daadwerkelijk is verhuurd, tellen niet mee voor de bijtelling. Het is daarom belangrijk om goed bij te houden hoeveel dagen u de woning zelf kunt gebruiken. Daarbij is niet het daadwerkelijke gebruik bepalend, maar de beschikbaarheid van de woning. Staat de woning leeg? Dan wordt deze geacht beschikbaar te zijn voor eigen gebruik en geldt de bijtelling ook.

Ook gevolgen voor leegstaande panden

De nieuwe regeling geldt niet alleen voor vakantiewoningen, maar ook voor (tijdelijk) leegstaande kantoren, winkelpanden en andere onroerende zaken.

Opvallend is dat binnen de tegenbewijsregeling, die juist uitgaat van het werkelijke rendement, opnieuw wordt gewerkt met een fictie: de aanname dat een pand beschikbaar is voor eigen gebruik. Bij een vakantiewoning is dat nog goed voorstelbaar. Anders ligt dat bij dergelijke leegstaande panden, die u helemaal niet zelf wilt of kunt gebruiken.

Bovendien is de bijtelling niet beperkt tot één pand. Heeft u meerdere (tijdelijk) leegstaande panden in box 3? Dan kan de bijtelling voor al deze panden gelden. Volgens de toelichting was dit oorspronkelijk niet de bedoeling van de wetgever, maar is deze uitwerking tijdens de parlementaire behandeling toch in het wetsvoorstel terechtgekomen.

Wat betekent dit voor u?

Kiest u in 2026 voor belastingheffing op basis van het werkelijke rendement (de tegenbewijsregeling) en bezit u (tijdelijk) leegstaande panden? Houd dan bij uw afweging rekening met de nieuwe bijtelling.

De bijtelling voor eigen gebruik is ook opgenomen in het wetsvoorstel dat in 2028 moet ingaan. Dat maakt het raadzaam om tijdig te beoordelen hoe u uw onroerend goed het best kunt aanhouden: in box 1, box 2 of box 3.

Rond Prinsjesdag verwachten wij meer duidelijkheid over de verdere plannen van de wetgever. Daarna is er voldoende tijd om uw positie te beoordelen en waar nodig actie te ondernemen.