Verhuurde woningen in de bv? Alles over de waarde voor de schenk- en erfbelasting

Een schenking of een verkrijging uit een nalatenschap wordt belast op grond van de Successiewet. Het uitgangspunt is dat de schenk- en erfbelasting wordt geheven over de ‘waarde in het economische verkeer’ van hetgeen is verkregen. Hieronder wordt volgens de Hoge Raad verstaan “de prijs die bij aanbieding ten verkoop van het goed op de meest geschikte wijze en de beste voorbereiding, door de bestbiedende gegadigde daarvoor zou zijn betaald”. 

Afwijkende waarderingsvoorschriften voor woningen in Successiewet

De Successiewet kent echter voor bepaalde vermogensbestanddelen afwijkende waarderingsvoorschriften. Dit is bijvoorbeeld het geval voor woningen (dus geen bedrijfshal of kantoor, etc.). Voor woningen mag namelijk worden gekozen voor de WOZ-waarde geldend voor het betreffende jaar waarin de woning wordt verkregen dan wel de WOZ-waarde van het daaropvolgende jaar (hetgeen aantrekkelijk is als de WOZ-waarde voor dat jaar lager is). Indien de woning verhuurd is, mag tevens mogelijk een waardedruk in aanmerking worden genomen van maximaal 27% (de zogenoemde ‘leegwaarderatio’). De leegwaarderatio is afhankelijk van de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde.  

Impact recente uitspraak Amsterdamse Gerechtshof op erfbelasting

De wet schrijft daarnaast voor dat de waarde van een onderneming wordt bepaald alsof de onderneming wordt voortgezet (waarde going concern), maar ten minste op de liquidatiewaarde. Dit heeft ook te gelden als de onderneming wordt gedreven in de vorm van een bv (of nv).

Recentelijk heeft het Gerechtshof te Amsterdam een voor de praktijk zeer interessante uitspraak gedaan. Het Hof heeft namelijk beslist dat wanneer een verhuurde woning niet behoort tot het privévermogen van de schenker of erflater, maar tot het vermogen van een bv. óók uitgegaan mag worden van de WOZ-waarde én de leegwaarderatio voor de bepaling van de waarde van de aandelen van die bv. De woning hoeft dus niet getaxeerd te worden. In de meeste gevallen zal de (leegwaarderatio van) de gekozen WOZ-waarde lager zijn dan de waarde in het economische verkeer ten tijde van de schenking/erfenis.

Vennootschapsbelasting en waardebepaling van aandelen in bv’s

In het kader van de waardering van aandelen is tot slot nog van belang dat rekening gehouden mag worden met de ‘latente’ vennootschapsbelasting. Deze toekomstige belastingclaim drukt de waarde van aandelen. Er is namelijk vennootschapsbelasting verschuldigd over de boekwinst (= Verkoopopbrengst minus de boekwaarde) als de onroerende zaak in de toekomst zou worden verkocht. Aangezien in het door Hof Amsterdam berechte geval niet aannemelijk werd geacht dat de woningen op korte termijn verkocht zouden worden, mocht slechts uitgegaan worden van het lage vennootschapsbelastingtarief (thans 19%) in plaats van het hoge tarief (thans 25,8%) bij de waardebepaling van de aandelen.

Geen cassatie bij Hoge Raad in erfbelastingzaak

Door de staatssecretaris van Financiën is geen cassatie bij de Hoge Raad ingesteld tegen de uitspraak van Hof Amsterdam. De bewindspersoon heeft (nog) geen toelichting gegeven voor de reden hiervoor. Uit het feit dat in dit geval geen cassatie is ingesteld door de staatssecretaris kan dus (vooralsnog) geen vertrouwen worden ontleend.

Op basis van de uitspraak van het Hof Amsterdam zijn wij wel van mening dat het een verdedigbaar standpunt vormt (derhalve niet beboetbaar door de Belastingdienst) als in de aangifte schenk- of erfbelasting aandelen worden gewaardeerd op basis van de WOZ-waarde en de leegwaarderatio indien tot het ondernemingsvermogen één of meerdere verhuurde woningen behoren.  

Meer informatie en contact

Nadere vragen over de schenk- en erfbelasting? Neem dan contact op via onderstaand formulier.