Particuliere verkoop van een bouwterrein: voorkom btw-valkuilen

Het begrip ‘ondernemerschap voor de btw’ is ruim en staat los van de rechtsvorm. Iedereen die zelfstandig een bedrijf heeft of beroep uitoefent, is in beginsel btw-ondernemer. Winstoogmerk is daarbij niet vereist. Dus ook een particulier die eenmalig een privéterrein verkoopt, kan voor de btw worden aangemerkt als ondernemer. Sterker nog: dat gebeurt sneller dan veel mensen denken, zo blijkt uit de volgende voorbeelden.

Btw-ondernemerschap

De grens tussen wel en geen btw over de verkoop van een bouwterrein is dun. Er is sprake van btw-ondernemerschap als iemand voor de verkoop van een onroerende zaak actief stappen onderneemt. Dit besliste de hoogste Europese rechter in 2011. Het geldt met name als die stappen vergelijkbaar zijn met werkzaamheden van een fabrikant, handelaar of dienstverrichter.

Deze werkzaamheden passen normaal gezien niet bij het beheer van een privévermogen. Daarom wordt de levering van de onroerende zaak niet gezien als het enkele gebruik van het eigendomsrecht door de eigenaar. Dus is er sprake van btw-ondernemerschap (HvJ EU 14 september 2011, C-180/10 en C-181/10, ECLI:EU:C:2011:589 (Słaby en Kuć)).

Voorbeelden uit de praktijk

Recente uitspraken van Nederlandse rechters geven inzicht in de afwegingen die leiden tot de conclusie dat er sprake is van een btw-levering van een bouwterrein.

Zaak 1

De verkoper liet woningen slopen, nutsvoorzieningen aanleggen, archeologisch bodemonderzoek verrichten en de toegangsweg naar de kavels verharden. Ook heeft de verkoper de gemeente bereid gevonden om bebouwing van de kavels toe te staan. De verkoper zette dus actief stappen om bebouwing mogelijk te maken. (ECLI:NL:RBNHO:2024:8999)

Zaak 2

De verkoper schakelde een bureau in om de vereiste acties voor verkoop te ondernemen en stukken op te stellen om het bestemmingsplan te wijzigen. Ook vroeg de verkoper de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen. De verkoper zette daarmee actief stappen om bebouwing mogelijk te maken. (ECLI:NL:RBNHO:2024:2164)

Zaak 3

Deze zaak ging om de verkoop van vastgoed dat, na beëindiging van de onderneming, nog enkele jaren aan een derde werd verhuurd. Die verkoop is aangemerkt als de laatste handeling van de onderneming. De verkoper trad daarbij niet op als particulier, maar als btw-ondernemer. (ECLI:NL:GHARL:2024:6944)

Btw-nadeel

Voor de verkoper maakt het een aanzienlijk verschil in de netto-opbrengst of hij handelt als btw-ondernemer of niet. In de meeste gevallen worden bouwterreinen voor (nieuwbouw)woningen namelijk ‘vrij op naam’ (v.o.n.) verkocht aan particulieren. Dat betekent dat de verkoper de kosten betaalt die gepaard gaan met de overdracht van het perceel of de woning. Denk aan kosten zoals omzetbelasting, overdrachtsbelasting en notariskosten. Handelt de verkoper als btw-ondernemer, dan moet hij 21% omzetbelasting over de verkoopopbrengst afdragen aan de Belastingdienst. Handelt de verkoper niet als btw-ondernemer dan draagt hij overdrachtsbelasting af in plaats van omzetbelasting en dat percentage ligt aanzienlijk lager. Zeker als de verkoper vooraf geen rekening hield met de afdracht van btw uit de opbrengst, zijn de druiven zuur.

Schrale troost

Het leveren van een bouwterrein met btw heeft als voordeel dat de btw op de gemaakte ontwikkelkosten kan worden teruggevraagd bij de Belastingdienst. Maar zeker als de grond al langer in eigendom is van de verkoper, is de terug te vorderen btw op de kosten beperkt. En dat zal dus aanvoelen als een schrale troost.