Renteaftrekbeperking vastgoedlichamen: wat verandert er?
De generieke renteaftrekbeperking wordt ruimer. In het Belastingplan 2025 staan twee voorstellen daarover. Met een specifieke aanpassing voor de renteaftrekbeperking vastgoedlichamen. In dit artikel leest u wat er verandert.
Vanaf 2019 kent de vennootschapsbelasting een generieke renteaftrekbeperking. De rente op schulden is niet aftrekbaar voor zover het saldo van verschuldigde en ontvangen rente hoger is dan twintig procent van de winst én boven de grens van 1.000.000 euro uitkomt. De generieke renteaftrekbeperking wordt verruimd. Het maximum gaat van twintig naar vijfentwintig procent van de winst.
Op 1 oktober 2024 diende Tweede Kamerleden een amendement in om de giftenaftrek in de vennootschapsbelasting te behouden. Dit kan volgens hen worden gefinancierd door de renteaftrekbeperking niet te verruimen naar 25 procent van de winst, maar tot 24,25 procent. Meer hierover leest u in ons artikel over giftenaftrek in de vennootschapsbelasting |
Beperking renteaftrek vastgoedlichamen
Terwijl de algemene renteaftrekbeperking ruimer wordt, komt er specifiek voor vastgoedlichamen een beperking. Vastgoedlichamen die voor zeventig procent of meer aan derden verhuurd vastgoed bezitten, tijdens de periode van minimaal een half jaar, krijgen te maken met deze renteaftrekbeperking. Voor hen geldt niet langer de drempel van 1.000.0000 euro. Deze vennootschappen kunnen de rente alleen aftrekken tot maximaal vijfentwintig procent (of 24,25% als het amendement wordt aangenomen) van de fiscale EBITDA.
Een voorbeeld: wat betekent dit concreet?
In 2024 ziet dit er zo uit:
Een bv verhuurt een bedrijfspand aan een derde. De waarde van dit pand is 1.000.000 euro. De jaarlijkse huur is 150.000 euro. Het pand is volledig gefinancierd tegen een rente van 5 procent. De jaarlijkse rente is 50.000 euro. Daarnaast zijn er nog overige directe kosten van 20.000 euro.
- EBITDA: € 150.000 -/- € 20.000 = € 130.000 (huur minus directe kosten).
Winst (voor vennootschapsbelasting): € 150.000 -/- € 20.000 -/- € 50.000 (rente) = € 80.000. Vennootschapsbelasting (19%): 19% * € 80.000 = € 15.200.
Als het wetsvoorstel doorgang vindt, uitgaande van een percentage van vijfentwintig procent, dan wordt de situatie in 2025 als volgt:
- EBITDA: Vanaf 2025 is maximaal 25% van de EBITDA (= € 130.000) aftrekbaar, dus maximaal € 32.500. Winst (voor vennootschapsbelasting): € 150.000 -/- € 20.000 -/- € 32.500 = € 97.500. Vennootschapsbelasting (19%): 19% * € 97.500 = € 18.525.
In dit rekenvoorbeeld zijn de verschillen nog niet zo groot. Maar u begrijpt wel dat de beperking voor vastgoedlichamen aanzienlijk kan oplopen. De achtergrond van de nieuwe maatregel is dat in de praktijk ondernemers hun vennootschappen in meerdere bv’s splitsen om meerdere keren gebruik te maken van de drempel van 1.000.000 euro. Deze mogelijkheid wordt nu tegengegaan.
Ons advies
Verhuurt u via uw bv onroerend goed aan derden? Dat kan betekenen dat uw bv een vastgoedlichaam is. Is uw onroerend goed ook nog gefinancierd? Dan kan u te maken krijgen met deze renteaftrekbeperking. Uiteraard is nog onzeker of deze maatregel er daadwerkelijk komt. Wel is het belangrijk nu alvast naar uw structuur en financieringen te kijken.
Heeft u hier vragen over? Neem dan contact met ons op.